Leo Penović, voditelj projekta - o izazovima izgradnje projekta Golf Park Dubrovnik

Leo Penović: voditelj projekta Golf Park Dubrovnik o izazovima izgradnje resorta na Srđu

Svako daljnje odgađanje projekta gubitak je i za ulagača i za Grad

''Kvaka 22'' – Dubrovnik mora platiti komunalnu infrastrukturu

Leo Penović, voditelj projekta Golf Park Dubrovnik na Srđu ima dugogodišnje iskustvo projekt menadžera na raznim projektima i iskustvo konzultanta za međunarodne financijske instutcije poput EBRD-a. Ukupna vrijednost projekata na kojima je dosad radio premašuje milijardu eura. Između ostaloga, za uspješno upravljanje projektom izgradnje Arena centra u Zagrebu, 2013. godine dobio je nagradu Croatian excellence golden award koju dodjeljuje IPMA, međunarodno udruženje project managera. S Penovićem smo razgovarali o izazovima projekta na Srđu, koji bi građevinski trebao početi već u listopadu.

Unatoč ishođenoj lokacijskoj dozvoli i spremnim sredstvima za ulaganje projekt Golf Park Dubrovnik i dalje je prisiljen baviti se papirologijom zbog nedorečene regulative, ali i neučinkovitosti administracije. ''Meni to sve predstavlja profesionalni izazov, a ne prepreku. Moja satisfakcija bit će da kao projekt menadžer vodim izgradnju projekta u do sad neviđenim razmjerima u Hrvatskoj, te da možda pomognem drugim investitorima da na isti način otklone prepreke koje se postavljaju investicijama u Hrvatskoj'', rekao je Penović u nastupnom razgovoru kao voditelj projekta na Srđu.

Hoćemo li prve bagere vidjeti na Srđu u listopadu kao što se priča po Gradu?

Ako mene pitate ja i moj tim smo spremni. Mi stalno tražimo i zapošljavamo nove ljude kao i domaće tvrtke koje sudjeluju u pripremi projekta.  Investitor je također spreman jer je osigurao sredstva za prvu fazu izgradnje čija vrijednost iznosi oko 303 milijuna kuna a odnosi se na rekonstrukciju tvrđave Imperial, izgradnju golf igrališta od 9 rupa, krajobrazno uređenje rekreacijskog parka te izgradnju 5 vila.

Od mog dolaska u Razvoj golf, moj stručni tim i ja ishodili smo lokacijsku dozvolu za cijeli projekt te prve građevinske dozvole za infrastrukturu te smo ishodili sve preduvjete za predavanje zahtjeva za izdavanje građevinske dozvole za tvrđavu Imperial. Dakle mi smo spremni, sa svim stručnim, financijskim i administrativno pravnim preduvjetima ali se postavlja pitanje gdje je Grad u tom procesu?

Što mislite pod time gdje je Grad?

Grad stoji.

Ima on taj običaj već dugo vremena. Ne razumijem, što mislite pod time da Grad stoji?

Prema svim postojećim dozvolama predviđeno je sukcesivno izdavanje dozvola za pojedine faze projekta pri čemu se mora poštivati redoslijed izdavanja kao građevinskih tako i uporabnih dozvola. Investitor nema ovlasti za obavljanje toga dijela posla te izravno ovisi o aktivnostima lokalne samouprave na preuzetim obvezama.

Bilo mi je gorljivo vidjeti kako su dubrovački vijećnici ali i građani bili oduševljeni kada je prihvaćen idejni projekt za rekonstrukciju Imperiala i da će uskoro biti osigurani uvjeti da se može pristupiti obnovi tvrđave ali da bi to bilo moguće Grad mora ispuniti neke preduvjete kao što je projektiranje i izgradnja pristupne ceste, zacjevljenje hidrotehničkog tunela te i izgradnju pročistača za fekalnu odvodnju.

Tražili ste - platite

Kako to da sad odjednom Grad Dubrovnik ima neke obaveze na ovom projektu?

Ja sam se pridružio timu u kolovozu 2014. godine i meni je od početka jasno, iz svih dokumenata koje sam proučio ali i iz razgovora sa svim stručnim službama, da se ovakva investicija ne može provesti bez suradnje između državnih tijela, tijela lokalne samouprave i investitora.

Činjenica je da za ovakvu investiciju ne postoji jasni hodogram u hrvatskoj administrativnoj proceduri niti praksa na koju se investitor ili tijelo lokalne samouprave može osloniti.

Kroz dvije javne rasprave Gradsko vijeće je prihvatilo zahtjeve građana da se projekt Golf parka Dubrovnik definira kao otvoreni projekt za sve građane s javno rekreacijskim i sportskim sadržajima. Svi javni sadržaji ostaju na raspolaganju Gradu Dubrovniku i građanima nakon izgradnje, kao i potencijalnim drugim investitorima na Srđu. Prema hrvatskim zakonima titularno je Grad Dubrovnik investitor cesta i infrastrukture i zato naplaćuje komunalni doprinos od investitora kako bi mogao financirati komunalnu infrastrukturu na obuhvatu projekta. To je izazov s kojim se susreću svi investitori i lokalne zajednice kad se radi o tzv. „greenfield“ investicijama, koje kreću kolokvijalno rečeno od „crne zemlje“. Osim cesta, tu je pitanje pročistača kojeg zakon definira kao javni objekt ako se na njega priključuje više korisnika, a poznato vam je da  su planom uz golf predviđene dvije turističke zone Bosanka sjever i jug. Javno rekreacijski park će također biti javna površina i na usluzi svim građanima.

I tko će to onda sve platiti?

Ja u to ne bih ulazio. Iz moje prakse, zbog nelikvidnosti države i tijela lokalne samouprave, uobičajeno je da investitor u cijelosti ili djelomično financira infrastrukturu a da se to kasnije prebija kroz  naplaćeni komunalni doprinos. Za takva rješenja i financijske konstrukcije postoje pozitivni ali i negativnih primjeri u Hrvatskoj.

Radi se o svojevrsnoj kvaki 22. Ono što ja vidim ovaj projekt će teško uspjeti bez stručnog tima u kojem će biti stručnjaci sa strane investitora i sa strane stručnih službi.  Mi smo spremni kao investitor ponuditi svu stručnu i ostalu pomoć, no preduvjet za to je sporazum tj. ugovor sa Gradom Dubrovnikom koji je, ponavljam, jedini titularni investitor cesta i infrastrukture, pa jedini odlučuje o tome da eventualno investitoru prepusti da umjesto Grada vodi pojedine faze projekta. Ponavljam to su izazovi „greenfield“ investicija kada se zajedno s projektom paralelno razvija i sva komunalna infrastruktura.

Koji je to sljedeći korak da bi radovi mogli krenuti prema planu s jeseni?

Pa upravo ovo što sam rekao, prvi korak je da se struka zajedno sjedne za stol, na inicijativu investitora i vijećnika Grada te da se stvori sporazum koji će jasno definirati međusobne obaveze kao što su s jedne strane upravljanje procesom projektiranja, upravljanje izvođenjem a na kraju investitor i grad moraju ugovoriti i način financiranja tih aktivnosti. To je moj stručni prijedlog rješavanja početka aktivnosti na projektu.

Samo primjera radi, cesta prema Tvrđavi Imperial podijeljena je u tri dionice od kojih je Razvoj Golf d.o.o. već projektirao dvije o svom trošku – kao donaciju Gradu Dubrovniku pa se već iz toga vidi da mi dajemo inicijativu. Potrebno je sada projektirati preostalu dionicu, riješiti imovinsko pravne odnose na cijeloj trasi ceste i ishoditi dozvole koje su nužne da bi uopće krenuli radovi na obnovi Tvrđave Imperial. Uskoro očekujemo sastanak s Gradom da vidimo u kojoj su fazi provedbe oni sa svoje strane, jer smo mi kao investitor napravili sve što smo dosad mogli sami, a i nešto više od toga.

Definirati međusobne obveze

A što je s odašiljačem na Srđu koji je smješten na samoj tvrđavi?

To je još jedan od izazova koji treba uspješno riješiti. Od prvog dana potpisivanja koncesijskog ugovora za Tvrđavu Imperial otvoreno je pitanje lokacije sadašnjeg odašiljača OiV-a. Zahtjev konzervatora je da se odašiljač premjesti.

Možete li uopće početi radove bez da se prethodno napravi traženo zacjevljenje tunela kojim se doprema pitka voda za Grad Dubrovnik?

Ne možemo! Zacjevljenje tunela je obaveza Grada odnosno odnosno komunalnog društva koje upravlja vodovodom u skladu s planskom dokumentacijom i zakonom. Ovo je još jedan primjer koji zorno prikazuje potrebu koordinacije svih strana na ovako zahtjevnom projektu koji kreće  ''od ledine''.

Je li ovo specifična situacija za vaš projekt i odnos s Gradom Dubrovnikom ili je uobičajeno kad investicija kreće ''od nule''?

Nije uobičajeno, ali za ovakve projekte  koji kreću od ledine ovo su uobičajene „dječje bolesti i izazovi koji se postavljaju pred uspješnu realizaciju ovakvih projekata.. Moja iskustvo (domaće i internacionalno) mi govori da je suradnja i dogovor javnog i privatnog partnera preduvjet za uspješnu realizaciju ovakvog projekta. To je zahtjevno za obje strane jer je potrebno utvrditi i izračunati obveze, utvrditi troškove svih potrebnih aktivnosti a najvažnije je definirati tko će upravljati sa tim svim procesima, naročito imajući u vidu rokove i troškove. Specifičnost ovdje je jedne strane nedorečena zakonska regulativa, na što mi kao investitor možemo samo minimalno ili nikako utjecati te se druge strane zbog veličine projekta, kapacitet gradskih službi. Kao rezultat svega, trebao bi biti dogovor kojem se i mi nadamo, ali u sročen u formi ugovora, a  koji bi definirao okvir za dnevnu suradnju tijekom realizacije projekta.

Po Vašem stručnom mišljenju, kako vidite daljnji razvoj projekta?

Očekujemo da se što prije definiraju timovi koji mogu jasno i brzo komunicirati na stručnoj i operativnoj razini kako bi se projekt mogao što kvalitetnije pripremiti. Sami radovi su najmanje zahtjevan dio posla, jer i Dubrovnik i Hrvatska imaju stručnu građevinsku operativu. Nakon toga, idemo na rabotu.

Jadran Kapor

Dubrovački vjesnik, 21.05.2016.

Izvor: http://dubrovacki.hr/clanak/84096/svako-daljnje-odgadanje-projekta-gubitak-je-i-za-ulagaca-i-za-grad