Poslovna ispovijest najbogatije Hrvatice 'Mojih 10 godina borbe za Golf na Srđu; Zainatila sam se i ne odustajem'
Maja Ruth Frenkel (45), bivša zamjenica ministra gospodarstva Goranka Fižulića i supruga izraelskog poduzetnika Aarona Frenkela, s kojim od 2006. Pokušava realizirati prvi pravi golf-teren iznad Dubrovnika, za Nedjeljni Jutarnji govori o svim problemima s kojima se susreću u toj megainvesticiji koja bi trebala značajno unaprijediti ponudu hrvatskog turizma.
''MOJIH 10 GODINA BORBE ZA GOLF PARK NA SRĐU: ZAINATILA SAM SE I NE ODUSTAJEM ''
Danas najbogatija Hrvatica, Maja Brinar Frenkel karijeru je započela u Agrokoru, a prije udaje za izraelskog poduzetnika Aarona Frenkela radila je kao zamjenica ministra gospodarstva Goranka Fižulića, baveći se privatizacijom javnih poduzeća. Na dan kad se potpisivao koncesijski ugovor za izgradnju Golf parka na Srđu, koji bi Dubrovnik trebao lansirati u sasvim novu turističku dimenziju, rodila se njena kći Daniela. Od tada do danas prošlo je deset godina, a na Srđu i dalje raste majčina dušica. Zapelo je najprije na političko-ekološkoj razini; održan je jedna neuspjeli referendum, pa je u pomoć pozvan UNESCO ne bi li od golferskih loptica zaštitio svjetsku spomeničku baštinu, ali ni od toga nije bilo pomoći. Na koncu je projekt dospio u novu fazu. našao se pred birkoratskom močvarom kroz koju investitori u Hrvatskoj moraju gaziti s vrlo dubokim čizmama. Čini se da će Maja Brinar Frenkel, danas Maja Ruth Frenkel, prije postati ponosna mama jedne studentice, nego što će golferi na Srđ.
Nije li Vam dosadilo 10 godina se boriti protiv svih tih kočničara?
Koncentriram se samo na pozitivna iskustva. Uostalom, referendumom na kojeg građani u značajnoj mjeri nisu htjeli ni izaći, Grad se jasno opredijelio za razvoj i kvalitetan sadržaj, ne samo za turiste već i za same građane. Prije 15 godina u Dubrovniku se govorilo o produžetku sezone kao dalekom cilju, a danas to više nije utopija. Stvari se događaju, samo tome još treba dodati i kvalitetan sadržaj.
Smatrate li da Dubrovnik danas, osim povijesnog nasljeđa, uopće ima sadržaj komplementaran ovakvom spektakularnom projektu? Golferski park na Srđu bit će tek drugi pravi golf teren u Hrvatskoj uopće.
Kad bude dovršen, sigurna sam da će to biti prvi golferski teren, ne samo u Hrvatskoj, nego na ovom dijelu Mediterana. Mi, naime, želimo napraviti nešto što će biti game changer na ovom dijelu Mediterana, što će stubokom promijeniti kvalitetu usluge, turizma, arhitekture i cjelokupnog koncepta turističke ponude, a Dubrovnik ima taj potencijal. Danas se u Dubrovnik dolazi snimati James Bond, a mi želimo da Dubrovnik bude destinacija u kojoj će „James Bond“ živjeti. Ne vidim niti jedan razlog zbog kojeg Dubrovnik ne bi mogao biti kao Monte Carlo. U ovom trenutku turisti u Dubrovniku prosječno imaju tri i pol noćenja. Time nitko ne može biti zadovoljan, ni politika, ni mali poduzetnici, niti građani.
Zaokružene financije
Kako vidite stanje na hrvatskom tržištu?
Foreign direct Investments, dakle izravne inozemne investicije, u makroekonomiji predstavljaju jedine prave investicije i stoga cijela Europa samo razmišlja o tome kako biti atraktivniji upravo za ovakve investicije. Ovdje imate stranog investitora koji je zaokružio financije za prvu fazu, ne služi se kreditima, nego to financira vlastitim sredstvima, a stvari se još uvijek ne događaju. Nemamo mi problem s građanima Dubrovnika i s malim poduzetnicima. Oni su fleksibilni, odmah vide svoju priliku i nema dana da nas netko ne vuče za ruku i pita kad ćemo više krenuti. Računaju s tim da bi gore mogli otvoriti frizerski salon ili restoran, zaposliti nekog svog jer nam trebaju visokoobrazovani ljudi koji govore jezike i drže korak s novim turističkim trendovima. To više nisu pizza i sladoled, ali takvi ljudi danas masovno odlaze iz Hrvatske.
Ali, prije deset godina ste znali što vas u administrativnom smislu čeka u Hrvatskoj. Je li Vaša investicija bila više emotivna ili poslovna?
I dalje je ona više emotivna jer sam iz Hrvatske i želim napraviti nešto što će biti na ponos moje djece. Jasno da cijela investicija ima tržišnu i profitnu osnovu. Moj suprug dolazi iz svijeta businessa i nikad ne bi uložio u nešto što nema profitnog potencijala, ali u mom slučaju doista postoji i taj motiv da želim napraviti nešto što će svima biti na ponos. Da nisam Hrvatica, da ne poznajem jezik i političke odnose, da nemam tu silnu želju i da se nisam zainatila jasno je da bi u ovakvim uvjetima neki drugi investitor već odustao.
Jeste li problema s administracijom imali baš zato što ste Hrvatica?
Mislim da je osnovni izazov u Hrvatskoj što država i lokalna samouprava još nikad nisu imali ovako veliku greefield investiciju koja praktično kreće s livade i što jednostavno nemaju dovoljno iskustava da bi znali razgovarati o projektu na transparentan način. Ja bih kao investitorica, ne kao Hrvatica, trebala imati otvorena vrata, da stavim problem na stol i da otvoreno razgovaramo o tome kako neki problem riješiti. Ovu investiciju ne možemo realizirati ako nećemo s Gradom ići „ruku pod ruku“ kao partneri. Osim ugovornih odnosa, partnerstva, u radu će se nastajati problemi koje treba rješavati na dnevnoj razini. Vlada mora reći „da, nama su investicije nužne i investitor ne smije ostati usamljen u realizaciji projekta“. Danas je općenito situacija takva da imate osjećaj da vam netko čini uslugu što vas je saslušao, a onda se svi sklanjaju i puštaju da problem ipak riješite sami jer nitko ne želi preuzeti odgovornost. Ako je nacionalni konsenzus da želimo investicije, kao što je konsenzus bio da želimo u EU, onda treba ustaliti praksu, stvoriti preduvjete i jasne i čvrste zakonske okvire.
Nitko ne odlučuje
Radi se dakle velikim dijelom i o neiskustvu s tako velikim investicijama?
Na nižim razinama je upravo to slučaj; ljudi nemaju iskustva, ni primjer kojim bi se rukovodili. Ne želim reći da nemaju ni dovoljno educirane stručne službe, ali iz njihove perspektive nisu uvijek u stanju sagledati veličinu jednog ovakvog projekta, pa onda oni i ne odlučuju. Ponekad ih je, uz svo znanje, jednostavno premalo, nema kapaciteta. Na višoj razini potreban je taj konsenzus da investicije želimo, a ne da ispada da pojedini dužnosnik nekome pogoduje.
Vaša se obitelj bavi poslom i u drugim zemljama. Ima li neka tranzicijska zemlja od koje bi nešto mogli „prepisati“?
Moj suprug investira u Pragu, investirao je i u Poljskoj, a čim je tamo pokazao interes dobio je pismo dobrodošlice. Svi su se s njim željeli sastati i vidjeti kako mogu pomoći da što prije i što više investira. To stvara novu vrijednost, radna mjesta, pa i nove porezne prihode. Ne znam postoji li nešto što možemo prepisati iz njihovih zakona, ali pogledajte bilo koji projekt u Hrvatskoj – za izdavanje dozvola vam treba deset godina. Recite mi koji investitor ima živaca, vremena i novca da bi toliko čekao. Hrvatska nije tržište od 400 milijuna stanovnika pa da bi investitor to podnosio. U svijetu ima i boljih prilika.
''TURISTI U DUBROVNIKU PROSJEČNO IMAJU TRI I POL NOĆENJA. TIME NITKO NE MOŽE BITI ZADOVOLJAN, NI VLASTI, NI PODUZETNICI, NI GRAĐANI ''
Projekt na Srđu ima i dio javnog sadržaja, kako će to izgledati?
Praktično cijeli resort na Srđu bit će ogroman javni park s brojnim tematskim cjelinama – šetnicama, biciklističkim i jahačkim stazama, ogromnim fitnes centrom jer u Gradu danas takav nemate, restoranima kakve Dubrovnik danas još nema u dovoljnom broju, amfiteatar u kojem mogu nastupati i najveće svjetske zvijezde, a Dubrovniku to danas u većem dijelu godine nedostaje. Devedeset posto resorta je zamišljeno kao javni park sa sadržajem za ljude svih godišta.
Optužuju Vas za apartmanizaciju prostora?
Od 310 hektara, nama je na raspolaganju deset posto prostora na kojemu možemo graditi. Mi nikad nismo bježali od toga da želimo ostvariti profit. Mi financiramo cijeli projekt, a izvor profita su nam vile i hoteli. Radi se o jednom manjem hotelu do stotinu soba i jednom većem s 250 soba. U ovom trenutku nećemo ići s izgradnjom apartmana, a predviđeno ih je oko 400. Sada idemo samo s vilama. Kad govorimo o vilama, zamislite to ovako – imate 310 hektara i 240 vila, to je manje od jedne vile na hektar. Planiramo vile od 700 do 1100 četvornih metara, a samo bi par većih bilo od 1600 metara četvornih.
Menadžment resorta
Kakav bi bio poslovni model za te vile? One bi išle u „time share“ ili?
Resort na Srđu bi funkcionirao kao vrhunska destinacija, a to danas više ne ide na način da samo sagradite hotel i iznajmljujete sobe. Treba vam 24 satni „concierge servis“ svakog dana u godini kojeg bi vodila kompanija koja će raditi menadžment cijelog resorta. To znači da bi vlasnik vile nazvao tri dana ranije tako da ga dočeka mlijeko koje on pije, babysiterica ako mu treba, posluga...sve na što je vlasnik vile navikao u svakodnevnom životu ili sve ono što želi imati dok je na odmoru. Oni će mu organizirati izlet na Mljet, donijeti cvijeće, urediti vrt... Jedan dio vila namijenjen je prodaji, a drugi ide u najam hotelu jer danas hoteli ne iznajmljuju samo sobe, nego apartmane i vile izvan svog objekta. Takva praksa u Dubrovniku već postoji.
Treba li Grad treba isplanirati javni dio prostora?
Prema urbanističkom planu i lokacijskoj dozvoli, mi sve trebamo imati isplanirano. Evo upravo smo angažirali jednog inozemnog „landscapera“, kojeg smo dosta skupo platitili, a koji bi trebao napraviti skicu cijelog prostora. Ja bih htjela imati tematske parkove, recimo park za djecu, pa park Domovinskog rata u kojemu bi se toliko toga moglo organizirati, čak i paintball. Želim da građani imaju motivaciju da često dođu na Srđ na izlet i tamo provedu dan, ali i da ti ljudi stvarno imaju želju ići od jednog parka do drugog. Želimo da Srđ živi punim plućima što više dana u godini.
Prijepori oko Muzeja
Što je s Muzejem Domovinskog rata čija je lokacija u tvrđavi Imperial već godinu dana bila kamen spoticanja?
Lokacija je sada dogovorena, ali je meni daleko važniji sadržaj tog muzeja, da on bude multimedijalan, moderan i onakav kakvog ovaj grad i obitelji poginulih branitelja zaslužuju. Danas to nije tako iako Srđ godišnje posjeti skoro pola milijuna ljudi, od kojih tek dio posjeti Muzej. Željela bi da ga u budućnosti posjeti svaki drugi, ako ne svaki posjetitelj koji na Srđ dođe žičarom Znam da je prijepor trajao dugo, ali mi smo zaista ponudili veći prostor za kojeg smo smatrali da će biti bolji s aspekta muzeja. Slijedili smo preporuke konzervatora, vodili računa o pristupu i prostoru za invalide... S druge strane, razumijemo reakciju ljudi koji su se baš ovdje borili, a neki su na žalost i poginuli. Što god njima više odgovara, za nas je u redu. Mi smo samo imali dobru namjeru.
Prijepor oko Muzeja bio je vezan i uz prijepor o preseljenju odašiljača koji se nalazi na tvrđavi.
To je eklatantan primjer onog što se kod nas investitorima događa. Imate situaciju da državna tvrtka, koja bi trebala biti legalist, nema sređene „papire“ za prostor na kojem se odašiljač nalazi. Te zahtjev konzervatora da se na udaljenosti od tvrđave, kao zaštićenog povijesnog objekta, ne smije nalaziti ništa na udaljenosti manjoj od 50 metara. A odašiljač je baš na tvrđavi. Zamislite da netko zatraži danas postavljanje antena za mobitele na Minčetu? Do sada nismo našli nikoga s kime bi razgovarali da bi se ta stvar raspetljala. Previše je agencija, previše administracije. Imali smo podršku Agencije za investicije, ali i oni zapnu na tome na koja bi vrata trebalo zakucati da netko konačno presiječe. Mi smo se šest mjeseci upinjali da dokažemo da se niti jedan naš objekt neće vidjeti iz Dubrovnika i da estetski neće narušavati izgled Grada. A odašiljač Vam je estetski lijep? Ne bježimo mi čak ni od toga da pomognemo u njegovom preseljenju, ali jednostavno ne možemo pronaći nikoga s kime bi o tome mogli razgovarati.
Dubrovčani se plaše pesticida kojim bi se tretirale golferske površine jer bi to moglo zagaditi vodocrpilišta?
Ekologija treba biti iznad politike, a kad politika postane biznis, to je opasno po društvo. Naše će se igralište raditi po najnovijim ekološkim standardima i radimo ga puno, puno skuplje nego što je to uobičajeno, s mjerama koje vam ja sad stručno ne umijem objasniti. U svakom slučaju studije su pokazale da ništa neće prolaziti u kraški teren, a smetlište na Grabovici i naselje na Ivanici za dubrovačku vodoopskrbu su daleko veća opasnost. Studije su pokazale da jedan jabučnjak u zemlju pušta više štetnih tvari nego golfersko igralište, ali neki su ljudi naprosto principijelno protiv golfa.
''Dubrovnik ima potencijal. Danas se tu dolazi snimat 'James Bond', a mi želimo da Dubrovnik bude destinacija u kojoj će 'James Bond' živjeti. Ne vidim niti jedan razlog zbog kojeg Dubrovnik ne bi mogao biti kao Monte Carlo''
Pa dobro, mogli ste na Srđu investirati i u nešto drugo.
Mi smo se pojavili kad je županijskim planom i GUP-om već bilo definirano da gore treba biti golferski park na 350 hektara. Ušli smo u zakonom definirani prostor i na temelju toga investirali. Bilo kakvo mijenjanje plana značilo bi direktno pogodovati investitoru ili ga pak oštetiti.
Pa ste investirali tamo gdje je komunalni doprinos za golf igrališta deset puta viši nego bilo gdje u Hrvatskoj i okolici?
Ne, to je za deset puta poraslo tek prije dvije godine kad su shvatili da ne odustajemo.
Mnogo nade se polagalo da će Vam UNESCO srušiti projekt, ali ste dobili njihovu podršku. Sad se čuje da je ta podrška temeljena na parametrima iz 1979., a da po novim standardima ne biste mogli raditi. Navodno morate napraviti studiju svjetlosnog zagađenja kojeg će park stvarati?
Kad je netko negativan, teško je razgovarati. Ja sam bila oduševljena kad je UNESCO rekao da je sve u redu, ali moj suprug je to prihvatio kao nešto sasvim normalno. Mi smo već jednu napravili, a ako trebamo napraviti još jednu studiju svjetlosnog zagađenja, naravno da ćemo je napraviti.
Je li se Aaron prestao nervirati oko ovog projekta?
Danas i prije 10 godina investicijska klima u svijetu više nije ista i nije sjajna. Nitko ne zna kako će se tržište kretati, Hrvatskoj pada kreditni rejting, a BDP stoji. Dokle god ne shvatimo da nam je bitan rast BDP-a, nema sreće. Investitori će ići svojim putem. Aaron se ne nervira. Vidio je da sam veoma aktivna i gorljiva u ovom projektu, imamo vlastiti novac za prvu fazu, ali ćemo cijelu stvar pokrenuti tek kad vidimo da imamo partnera u lokalnoj administraciji.
A ta sa administracija plaši toga da Vam sagradi komunalnu infrastrukturu, a vi onda pobjegnete iz projekta.
Najveći rizik je uvijek na strani investitora. Njegov je rizik potpun, pa u ovakav projekt ne može ulaziti s figom u džepu. Ako on ulaže vlastita sredstva, onda i druga strana mora vjerovati investitoru. Na strahu se neće izgraditi ništa. Mi smo obavezni platiti komunalni doprinos i od toga ne bježimo, a lokalna samouprava od tog novca treba sagraditi infrastrukturu jer tako nalaže zakon i zato što će tu infrastrukturu koristiti i drugi. Jednostavno bez naših doprinosa nema investicije grada. Možemo mi sjesti i dogovoriti da operativno tu strukturu izgradimo sami, ali to treba ugovoriti jer uspješnost projekta definira novac i vrijeme. U tom slučaju ne želimo prolaziti kroz javnu nabavu koju će onda rušiti i rastezati kojekakvim prigovorima. Dakle, ono što želimo jest da u lokalnoj administraciji imamo partnera s kojim surađujemo transparentno i na dnevnoj osnovi.
Tisuće radnih mjesta
Koliko ljudi radi na projektu?
Sad ih je 11, a koncept je takav da će projektni dream-team okupiti 20-tak visokoobrazovanih ljudi, a pojedine segmente će izvoditi najbolje domaće i inozemne tvrtke. Do sada je već 20-tak dubrovačkih tvrtki sudjelovalo u projektu, a gdje su tek ostali. Želim da većinu toga rade domaće kompanije.
Koliko radnih mjesta će ovaj projekt osigurati?
Više od tisuću i to po vrlo konzervativnoj računici. Naime, obično se u ovakvim projektima broj zaposlenih računa po koeficijentu 2,5 po jednom ležaju, a mi smo računali s koeficijentom od 0,75 i došli do brojke veće od tisuću zaposlenih.
Jadran Kapor
Izvor: Jutarnji list, 29.05.2016.
